10.15 부동산 대책 - 그래서 어떻게 되는데

 

 

서울 전역 투기과열지구·토지거래허가구역 지정과
전세대출 DSR 적용, 무엇이 바뀌나?

2025년 10월 15일, 정부는 부동산 시장 안정화 대책으로 서울 전역과 경기 일부 지역을 대상으로 대규모 규제를 발표했어요. 특히 토지거래허가구역 지정, 투기과열지구 확대, 전세대출 DSR 적용 등 여러 변화가 한꺼번에 발표되면서 부동산 시장의 지형이 바뀔 조짐이 보입니다. 오늘은 이 발표의 내용을 정리하고, 실질적으로 우리에게 어떤 변화가 올지 차근차근 살펴볼게요.

주요 발표 요약 — 뭐가 발표됐나?

정부는 이날 관계부처 합동 브리핑을 통해 다음과 같은 주요 조치들을 발표했어요:

• 서울 25개 구 전역 및 경기도 12개 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정
• 고가주택 대출 한도를 기존보다 대폭 축소 (예: 15억 이하 주택의 대출 한도 축소 등)
• 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 1주택자에게 최초 적용
• 국세청이 강남4구 고가 주택에 대한 자금 출처 전수 조사 강화
• 부동산 불법행위 감독기구 신설, 시장 불법 거래·투기수요에 대한 단속 강화
• 기존 발표된 9·7 공급대책의 후속 조치 속도화, TF 구성해 점검 강화

발표 내용만 봐도 정부 의지가 굉장히 강해 보이죠.

지역 지정 효과와 범위 — 어디까지 묶이나?

이번 지정은 꽤 광범위하게 이루어졌어요:

• 서울 25개 구 전역이 대상
• 경기도 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등 12곳
• 토지거래허가구역 지정은 10월 20일부터 시행, 2026년 12월 31일까지 한시 운영
• 이들 지역에서는 실거주 목적이 아니면 주택 매수 자체가 제한될 가능성 높음

중요한 점은 단독 주택만이 아닌 아파트 + 단지 내 연립·다세대 주택까지 허가구역으로 포함된다는 거예요.

즉, 단순 주거용 건물 매수라도 허가를 받아야 할 가능성이 커지고 있습니다.

대출 규제 강화 — 한도 축소와 DSR 적용

이번 발표에서 가장 충격적이라는 반응이 많은 게 바로 대출 규제 부분이에요.

주요 변화는 다음과 같아요:

• 15억 이하 주택: 기존과 같이 최대 6억까지 대출 가능하던 구조가 축소됨
• 15억 초과 ~ 25억 이하 주택: 대출 한도 4억으로 축소
• 25억 초과 주택: 대출 한도 2억 원으로 대폭 제한
• 전세대출에도 DSR 적용이 1주택자에게 최초로 도입됨 (이자 상환액이 DSR 계산 대상 포함) — 갭투자 쪽 영향 큼
• 향후엔 전세대출뿐 아니라 기타 차입에도 DSR 규제 확대 가능성 있음

“전세 끼고 집 사는” 전략이 이제 구조적으로 어려워질 수 있다는 의미예요.

실거주 요건·갭투자 금지 조치

규제지역 및 허가구역 지정과 함께 제시된 핵심 조치 중 하나가 실거주 요건이에요.

• 해당 지역 주택 매수는 실거주 목적이어야 한다는 조건 부과 가능성
• 이 조항이 적용되면 갭투자(전세 끼고 사는 방식)는 사실상 금지될 수 있어요
• 허가구역 지정 시 부동산 거래 전에 지자체 허가를 받아야 함 — 절차 복잡해짐

단순히 “집 하나 사는 것”도 허가 절차와 조건을 통과해야 할 수 있다는 경고죠.

 

국세청 조사 강화 및 감독기구 신설

규제 발표와 함께 정부는 국세청 중심의 자금 출처 조사 강화와 부동산 불법행위 감독기구 신설 계획을 발표했어요:

• 강남 4구(강남·서초·송파·용산) 고가 아파트 취득자 대상 자금 출처 전수 조사 확대
• 30억 원 이상 고가 주택, 청년층 또는 외국인 거래를 집중 검증 대상으로 설정
• 탈세 중개업소·투기 조장 세력 조사 확대
• 부동산 불법행위 감독기구를 국무총리실 산하에 두고 조사·수사 기능을 통합하는 체제 마련

정부는 규제만으로는 부족하다고 보고, 실효성 확보를 위해 감시·단속 시스템까지 강화하는 셈이죠.

시장 반응과 우려되는 부분들

이런 대대적 규제 발표에 따라 시장 반응도 다양해요:

• 일부 매수자들은 ‘규제 발표 전에 사야겠다’는 심리로 거래 급증 우려
• 반대로 투자 심리 위축 → 거래량 급감 가능성
• 중저가 주택 중심의 가격 상승 지역에 유동성이 집중될 가능성
• 중산층·실수요자 피해 우려: 대출 규제 강화가 구매력 약화로 이어질 수 있어요

규제는 시장 질서 회복을 목표로 하지만, 갑작스러운 변화는 단기 충격을 불러올 가능성이 크죠.

향후 전망과 대응 전략

 

1️⃣ 이번 규제는 2026년 말까지 한시 시행이지만, 시장 과열이 계속되면 연장 가능성이 높아요.
2️⃣ 전세대출 DSR 규제가 확대되면 대출 심사가 까다로워져, 미리 한도 확인이 필수입니다.
3️⃣ 대출 문턱이 높아지면 실수요자 간 경쟁이 치열해질 수 있으니, 청약 자격과 무주택 요건을 미리 챙기세요.
4️⃣ 향후 중도금·잔금대출 심사 강화가 예상되니, 이직·휴직 전에는 대출 신청을 먼저 하는 게 좋아요.
5️⃣ 정부의 **공급대책(9·7 대책)**이 실제로 얼마나 실행되는지가 집값 안정의 핵심 변수입니다.
6️⃣ 공급 물량 발표만 믿지 말고, 착공률·입주 예정 물량까지 확인하는 습관을 들이세요.
7️⃣ 부동산 거래 전에는 등기부등본, 토지이용계획, 허가 필요 여부를 꼭 점검해야 합니다.
8️⃣ 특히 허가구역 내 거래는 구청 승인 후에만 가능하므로, 계약 전 미리 절차를 확인하세요.
9️⃣ 자금출처 증빙서류(통장, 차용증, 증여계약서)는 미리 준비해 두면 조사 시 유리합니다.
🔟 핵심은 ‘실거주 중심 + 철저한 준비’. 감으로 움직이지 말고, 허가·대출·세금을 모두 검토한 뒤 결정하세요.

 

 

발표 내용 한눈에 보기 (요약 표)

서울 전역 규제·대출·전세대출 DSR 핵심 요약

구분	주요 내용	시점 / 적용	비고
규제 지정	서울 25개 구 전역 + 경기 12곳, 조정대상지역·투기과열지구	10/16부터	풍선효과 선제 차단
토지거래허가	아파트 + 단지 내 연립·다세대 포함, 허가 후 거래	10/20 ~ 2026/12/31	실거주 목적 외 매수 어려움(갭투자 차단)
대출 한도	15억~25억: 4억, 25억 초과: 2억 (15억 이하는 축소 기조)	고시 후 적용	실수요도 자금계획 재점검 필요
LTV/DTI	규제지역 무주택 LTV 70% → 40%	규제지역 즉시	유주택 LTV 사실상 0% 영역 확대
전세대출 DSR	1주택자 전세대출에 DSR 최초 적용(이자 상환분 반영)	단계적 확대	과도한 차입 기반 갭투자 차단
단속/감독	강남4구 자금출처 전수조사, 불법행위 감독기구 신설	즉시·순차 가동	가격 띄우기·탈세·유용 등 합동조사
공급대책	9·7 공급 후속 TF로 이행 점검 가속	즉시	수요 억제 + 공급 확대 병행

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